협의의 부동산
협의(좁은 의미)의 부동산이란 우리 『민법』에서 규정하고 있는 '토지 및 그 정착물'을 말합니다. 우리나라 『민법』 제99조 제1항에서는 "토지 및 그 정착물은 부동산이다."라고 정의하며, 제2항에서는 "부동산 이외의 물건은 동산이다."라고 정의하고 있습니다.
토지
- 토지 소유자는 법률의 범위 내에서 자유로이 소유지를 사용·수익·처분할 수 있고, 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미칩니다. 토지소유자는 스스로 토지를 이용할 수 있을 뿐만 아니라, 타인에게 지상권, 임차권 등을 설정하여 대가를 얻고 이용시키거나, 저당권을 설정하여 자금을 융통할 수도 있습니다.
- 『헌법』 제122조에서는 "국가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다."라고 규정하고 있어, 토지소유권의 제한 및 토지공개념 적용의 주장이 더욱 높아지고 있습니다.
정착물
- 일반적 정의 : 정착물(fixture)이란 원래는 분리된 동산이었으나, 토지나 건물에 항시적으로 설치되거나 부착됨에 따라 부동산의 일부가 된 물건을 가리킵니다.
- 민법상의 정의 : 우리나라 민법에서는 정착물을 토지에 부착하는 물건으로 정의하고 있으며, 정착물은 다시 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것(독립정착물)과, 토지의 일부로 간주되는 것(종속정착물)으로 나누고 있습니다.
- 독립 정착물 : 아파트, 빌딩 등 건물 / 소유권 보존 등기된 입목 / 명인방법에 의한 수목의 집단, 미분리 과실 / 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배도고 있는 농작물 등
- 종속정착물 : 교량, 축대, 돌담, 도로, 다리 등의 공작물 / 매년 경작의 노력을 요하지 않는 나무, 다년생 식물 등
- 동산으로 간주 : 계속성이 없는 판잣집 / 가식(假植) 중에 있는 수목 / 기타 쉽게 이동할 수 있는 물건 등
정착물의 구분기준
- 물건이 부동산에 부착된 방법
- 물리적 손상 유무 : 부착된 물건이 물리적으로나 기능적으로 건물에 아무런 손상을 주지 않고 제거될 수 있으면 동산, 아니면 정착물로 취급됩니다.
- 건물효용에 대한 지장 유무 :
- 물리적으로 아무런 손상 없이 제거할 수 있다고 하더라도 기능적으로 건물의 효용을 제한하게 되면, 그 물건은 동산으로 간주되지 못합니다.
- 물리적으로는 아무런 손상 없이 건물로부터 제거할 수 있어도, 제거되면 건물의 효용이 지장을 받게 된다면 동산으로 간주되지 않고 부동산 정착물로 간주됩니다.
- 물건의 성격
- 특별히 구축되거나 고안된 것 : 어떤 물건이 건물의 특정 위치나 용도에 맞도록 특별히 구축되었거나 고안되었다면, 그 건물은 해당 건물에 항구적으로 설치할 의도가 있었던 것으로 간주되어 정착물로 취급됩니다.
- 주물과 종물의 관계 : 물건의 성격이 주물과 종물과의 관계에 있을 때, 주물이 정착물이면 종물도 정착물로 간주됩니다.
- 물건을 설치한 의도
- 소유자가 대상 물건을 무슨 의도로 설치했느냐로도 구분기준을 나눌 수 있습니다.
- 임대아파트에 설치되어 있는 가스토브는 건물에 아무런 손상을 주지 않고 손쉽게 제거할 수 있습니다. 그러나 이것을 설치한 소유자의 의도는 임대가치의 증진을 위한 것이라고 합리적으로 추정할 수 있으므로 정착물로 취급됩니다.
- 동일한 가스토브라 할지라도 일반가정에 있는 것은 주인이 이사할 때 가지고 갈 의도로 설치했다고 볼 수 있으므로, 이때에는 정착물로 취급되지 않습니다.
- 거래당사자의 관계
- 임차인과 임대인일 경우 : 쌍방의 관계가 임차인과 임대인일 경우, 임차인이 설치한 진열대나 선반들은 비록 그사이 건물에 부착되어 있다고 하더라도 정착물의 범주에 들지 않습니다. 임차인이 설치한 정착물들을 특히 임차인정착물(tenant's fixture)이라 하며, 일반적인 부동산정착물(real fixture)과 구별하고 있습니다.
- 매도인과 매수인일 경우 : 상방의 관계가 매도인과 매수인일 경우, 정착물인지 여부가 불분명한 물건은 일단 정착물로 간주되어 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 부동산 매매 시에는 어느 물건이 거래에 포함되는지를 사전데 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
준부동산(의제부동산)
준부동산이란 물권변동을 등기나 등록수단으로 공시하고 있는 동산이나, 동산과 부동산의 결합물을 말합니다. 준부동산을 의제부동산이라고도 합니다. 준부동산은 감정평가의 대상이 되며, 저당권의 복적이 될 수 있습니다.
광의의 부동산
협의의 부동산과 준부동산을 합쳐 광의의 부동산이라고 합니다.
동산과 부동산
- 물건은 동산과 부동산으로 나뉘는데, '동산(personal property)'이란 토지나 건물에 항구적으로 부착되어 있지 않아 이동할 수 있는 물건을 가리킵니다.
- 우리 민법 제99조에 의하면 "토지 및 그 정착물은 부동산이다.", "부동산 이외의 물건은 동산이다."라고 동산과 부동산의 개념을 정의하고 있습니다.